Was ist meine Immobilie wert?

16.04.2020

von Gerd Reisigl

 

Was ist meine Immobilie wert?

 Sie überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen? Sie haben geerbt und möchten nun als Erbgemeinschaft wissen was das geerbte Haus oder die geerbte Wohnung wert ist? Sie wollen eine andere Wohnung kaufen und ihre aktuelle Wohnung verkaufen? Sie stellen sich die Frage: Was ist meine Wohnung wert?  

Ein möglicher erster intuitiver Schritt ist der Blick auf eine der Immobilienplattformen wie immobilienscout24, immowelt, willhaben um einige zu nennen. In Tirol darf natürlich der Blick auf den lokalen Platzhirsch immo.tt nicht fehlen.

Auf diesen Plattformen werden aktuelle Exposé-Preise von Immobilienmaklern, Bauträgern und Privaten inseriert. Spiegeln diese Angebotspreise die aktuellen lokalen Immobilen Marktpreise in Tirol wieder?

Meist stellen diese Preise die obere Bandbreite da. Manche Preise sind weit zu hoch angesetzt. Ohne Zusatzwerkzeuge sehen Sie nicht wie lange die Immobilie bereits inseriert ist, bzw. ob bereits Preisreduktionen in der Vergangenheit stattgefunden haben.

Mehr verrät der Blick auf die tatsächlich durchgeführten Immobilientransaktionen von vergleichbaren Wohnungen, bezogen auf ihre Größe, im lokalen Umkreis. Das heißt die tatsächlich „verbücherten“ Kaufpreise.

Und damit sind wir bereits beim ersten Ansatz: dem VERGLEICHSWERTVERFAHREN,

welches mit dem SACHWERTVERFAHREN und dem

ERTRAGSWERTVERFAHREN die drei elementaren Bewertungsansätze auf dem Weg zum Verkehrswert darstellen.

Geregelt sind die Bewertungsansätze in Österreich im Liegenschaftsbewertungsgesetz.

 

Folgende Bewertungsverfahren und Begrifflichkeiten werden hier im Anschluss behandelt:

  • Vergleichswert
  • Sachwert
  • Ertragswert
  • Verkehrswert vs. Einheitswert
  • Residualwertmethode - Bodenwertermittlung
  • Discounted Cash Flow (DCF) Methode

 

Was ist das Vergleichswertverfahren?

 

Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln §4 Liegenschaftsbewertungsgesetz.

 

Das heißt es werden die Immobilienpreise, welche in den letzten 1-2 Jahren im näheren Umkreis der zu bewertenden Immobilie erzielt wurden, erhoben und verglichen. Um die Vergleichbarkeit weitestgehend erreichen zu können, ist zu schauen, dass die Immobilien von Größe und Zubehör wie z.B. ein Autoabstellplatz etc. vergleichbar sind. Datengrundlage sind die tatsächlich durchgeführten Grundbuchtransaktionen. Um einen aussagekräftigen Wert zu erhalten, ist es notwendig eine gewisse Anzahl von Transaktionen vorzufinden um einen Mittelwert bzw. einen Median zu bilden. Das Vergleichswertverfahren kann für den Vergleich von unbebauten Grundstücken, bei gleicher Widmung, ungefähr gleichen Größe etc. herangezogen werden, bzw. auch bei Eigentumswohnungen im selben Gebäude. Für Einfamilienhäuser ist das Vergleichswertverfahren aufgrund der oft fehlenden Vergleichbarkeit weniger geeignet. Im letzteren Fall kann eine Kombination aus Vergleichswertverfahren bei der Ermittlung des Bodenwertes und dem Sachwertverfahren bei der Ermittlung des Bauwertes Sinn machen.

 

Vorteile:

  • Bei Vergleichbarkeit zu Lage, Nutzung und Beschaffenheit (z.B. vergleichbare Grundstücke oder verschiedene Wohnungen in derselben Wohnanlage) – sehr gute Aussagekraft
  • Leicht verständlich und nachvollziehbar

Nachteile:

  • Bei fehlenden Vergleichswerten nicht durchführbar
  • Bei starker Schwankungsbreite der Werte und fehlender Transparenz der dahinter liegenden Gründe – wenig Aussagekraft
  • Vergleichswerte liegen in der Vergangenheit – somit eine Momentaufnahme

 

Was ist das Ertragswertverfahren?

 

Im Ertragswertverfahren ist der Wert der Sache durch Kapitalisierung des für die Zeit nach dem Bewertungsstichtag zu erwartenden oder erzielten Reinertrags zum angemessenen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer der Sache zu ermitteln (Ertragswert) §5

 

Diesen Satz muss man sich zweimal durchlesen. Schauen wir uns das genauer an. Grundsätzlich kann dieses Verfahren für Immobilien angewandt werden, die einen Ertrag abwerfen. Wir haben z.B. eine Wohnung die vermietet ist. Der Eigentümer der Wohnung erhält somit monatlich einen Ertrag in Form der Miete. In der Miete, die der Mieter monatlich zahlt, sind die Betriebskostenakkonti und meist auch die Umsatzsteuer enthalten. Der Reinertrag entspricht dementsprechend jenem Betrag der nach Abzug dieser Bewirtschaftungskosten, Instandhaltung und ggf. Berücksichtigung des Ausfallwagnis (Risiko des zeitlichen Leerstandes der Immobilie und damit Ausfall der Miete) übrig bleibt.

Dieser Reinertrag/Monat wird nun auf das Jahr aufgerechnet somit mit 12 multipliziert. Wir haben dann den Reinertrag des Jahres. Nun wird der angemessene Zinssatz herangezogen.

Was ist der angemessene Zinssatz? Wir gehen vom Kapitalisierungszinssatz aus, sprich die Rendite die sich ein Anleger für das eingesetzte Kapital erwartet. Auch wenn aktuell alternative Anlagemöglichkeiten kaum Zinsen abwerfen, ausgenommen z.B. Aktien verbunden mit einem höheren Risiko, nehmen wir eine Verzinsung von 2,5-3% (bei einer Wohnung welche nicht der Vollanwendung des Mietrechtsgesetztes (MRG) unterliegt) an. Ein Kriterium für die Wahl des Zinssatzes ist das Risiko welchem der Reinertrag unterliegt. Wir wollen jetzt allerdings nicht zu weit in die Materie eintauchen. Das Prinzip sollte verständlich geworden sein. Gut, nun haben wir den Reinertrag und den Kapitalisierungszinssatz. Nun benötigen wir noch die erwartete Nutzungsdauer bzw. Restnutzungsdauer der Immobilie (wobei der anteilige Bodenwert keine Limitierung in der Nutzungsdauer hat, sprich keiner Abnutzung unterworfen ist).

Vereinfacht gesagt setzen wir  den Jahresreinertrag dem Kapitalisierungszinssatz gleich und rechnen dann den Kapitalstock aus, der diesen Ertrag abwerfen muss. Beeinflusst wird dies dann von der Restnutzungsdauer der Immobilie. Hier wird mit einem Vervielfältiger gearbeitet.

Beim Ertragswertverfahren wird zwischen dem vereinfachten und vollwertigen Ertragswertverfahren unterschieden.

 

Vereinfachtes Ertragswertverfahren

Beim vereinfachten Ertragswertverfahren wird die Verzinsung des Bodens und der Sache nicht separat betrachtet. Die Verzinsung der baulichen Anlage wird herangezogen. Sprich eine Wohnung wirft einen Reinertrag von 1.000EUR im Monat ab. Dies ergibt einen Jahresreinertrag von 12.000EUR. Wenn wir die 12.000EUR einer 3%igen Verzinsung gegenüberstellen, hat die Wohnung einen Wert von 400.000EUR. Nicht berücksichtigt sind in diesem Falle die Kaufnebenkosten von ca. 10%.

 

Vollwertiges Ertragswertverfahren

Beim vollwertigen Ertragswertverfahren werden der Bodenwert des Grundstückes und der Gebäudewert der baulichen Anlage separat betrachtet. Genauso wird auch die Verzinsung des Bodens und des Gebäudes separat kalkuliert.

Hintergrund: Der Boden verliert normalerweise nicht an Wert, hat somit keine Restnutzungsdauer. Die bauliche Anlage hat eine Restnutzungsdauer.

Die Kalkulation stellt sich vereinfacht somit folgendermaßen dar:

Kalkulation

Erläuterung

  Jahresreinertrag

 

  - Verzinsung des Bodens

(Bodenwert x Liegenschaftszinssatz)

 

  = Gebäudereinertrag

(Reinertrag den das Gebäude abwirft)

 

  x Vervielfältiger

(da das Gebäude eine bestimmte Restlebensdauer hat)

 

  = Wert der baulichen Anlage

 

 

  + Bodenwert

(ermittelt durch Vergleichswertverfahren)

 

  -/+ ggf.  Wertminderungen/Werterhöhungen

 

 

  = ERTRAGSWERT

 

 

 

Vorteile:

  • Zentrale Bewertungsmethode von Immobilien bei denen die Mieteinnahmen im Fokus stehen.

Nachteile:

  • Ist von verschiedenen Marktfaktoren wie Zinssatz, generelle wirtschaftliche Situation bzgl. Nachfrage etc. abhängig
  • Je nachdem wie die Parameter wie z.B. der Zinssatz gesetzt wird, führt dies zu erheblichen Abweichungen

 

Was ist das Sachwertverfahren?

 

Im Sachwertverfahren ist der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegeben Falles des Zubehörs der Sache zu ermitteln (Sachwert) §6

 

Beim Sachwertverfahren wird der Wert von bebauten Immobilien ermittelt. 

Zur Anwendung kommt das Sachwertverfahren vor allem bei Ein- und Zweifamilienhäusern die selbst genutzt werden. Auch bei Eigentumswohnungen kann das Verfahren Anwendung finden.

Das Sachwertverfahren wird zweiteilig durchgeführt. In einem ersten Schritt wird der Bodenwert durch das Vergleichswertverfahren ermittelt. In einem zweiten Schritt der Bauwert des Gebäudes sowie der Außenanlagen. Bei einem Neubau sind das die tatsächlich angefallenen Errichtungskosten inklusive Bauträgergewinn. Bei Bestandsgebäuden werden die Baukosten für die Neuerrichtung herangezogen und dann die Altersminderung abgezogen. Weiter können Werterhöhende oder Wertmindernde Faktoren berücksichtigt werden. Sollte es auf der Liegenschaft sonstige bauliche Bestandteile geben (eigene Garage, Gartenhäuschen etc.) werden diese dem Bauwert dazu gerechnet.

Der Bodenwert wird inklusive Erschließungskosten angesetzt.

 

Es ergibt sich folgende Kalkulation für den Verkehrswert im Sachwertverfahren:

 

  Herstellkosten (Neubaukosten)

  - Wertminderung wegen nicht-behebbarer Baumängel und –Schäden

  = gekürzte Herstellungskosten (Neubaukosten)

  - Wertminderung wegen Alters

  = Sachwert des Gebäude

  - Wertminderung wegen verlorenem Bauaufwand

  +/- Zu-/Abschläge wegen sonstiger wertbeeinflussender Umstände

  - Wertminderung wegen behebbarer Baumängel und –Schäden

 

  = BAUWERT des Gebäudes

  + BAUWERT der Außenanlagen

  + gebundener BODENWERT

 

 

Vorteile:

  • Nachvollziehbare Kalkulation des Substanzwertes des Gebäudes

Nachteile:

  • Abhängig von den Kalkulationsparametern die gesetzt werden

 

Aus den drei dargestellten Verfahren ergibt sich der Verkehrswert der Liegenschaft.

Verkehrswert ist der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann.

 

Achtung: Der Verkehrswert ist nicht zu verwechseln mit dem Einheitswert.

Der Einheitswert wird aufgrund des Bewertungsgesetzes vom zuständigen Finanzamt ermittelt und bildet die Besteuerungsgrundlage vor allem für die Grundsteuer sowie die Grunderwerbsteuer bei Grundstückserwerben von Todes wegen (z.B. Erbschaft) und durch Schenkungen (S.3 Liegenschaftsbewertung, Heimo Kranewitter, 6. Auflage). Mehr dazu.

 

Weitere Begriffe die Sie im Zusammenhang von Immobilienbewertungen möglicherweise gehört haben ist die Discounted Cash Flow (DCF) Methode und die Residualwertmethode. Ohne ins Detail gehen zu wollen werden die beiden Begriffe kurz erläutert.

Die Discounted Cash Flow Methode kommt bei Komplexen Liegenschaften zum Einsatz z.B. Einkaufszentren, Hotelkomplexen etc. Wie der Name im Englischen es bereits sagt, es handelt sich um eine Abzinsung von zukünftigen Zahlungsströmen zur Ermittlung des Kapitalwertes.

Die Residualwertmethode kommt bei der Bewertung von Bauland oder Abbruchobjekten zum Einsatz. Vom erwarteten Verkaufserlös der fertig gestellten Liegenschaft oder Ertragswert werden die Investitionskosten abgezogen. Damit errechnet sich der maximal zu bezahlende Preis für das Grundstück.

Sie sehen das Thema ist recht komplex und selbst gerichtlich beeidete Sachverständige diskutieren immer wieder über verschiedene Aspekte bei den Bewertungsansätzen und wie die einzelnen Parameter gesetzt werden.

Den richtigen Wert für eine Immobilie zu finden ist und bleibt eine Annäherung. Ein Sachverständigengutachten baut die jeweils richtigen Verfahren strukturiert und nachvollziehbar auf.

Wichtige Aspekte sind daher die Nachvollziehbarkeit, Einbezug aller Werterhöhenden und Wertreduzierenden Einflussfaktoren, Aktualität der verwendeten Daten, Lageanalyse, Kennen des lokalen Marktes und eine entsprechende Bestandsaufnahme der Liegenschaft vor Ort.

 

© Gerd Reisigl

 

 

Haben Sie weitere Fragen, schreiben Sie mir gerne eine E-MAIL.

Sollten Ihnen andere Immobilienthemen unter den Fingernägeln brennen, lassen Sie es mich wissen. Wenn das Thema aktuell und interessant ist, greife ich es gerne auf und nehme es auf die Themenliste.

MMag. Gerd Reisigl ist Immobilientreuhänder in Innsbruck und Eigentümer der SE7EN Immobilien GmbH

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