Share Deal vs. Asset Deal bei Immobilientransaktionen

Was ist ein share deal beim immobilienkauf und was ist damit verbunden?

27.11.2020

von Gerd Reisigl

 

Share Deal bei Immobilientransaktionen

 

Aus konkretem Anlass schreibe ich diesen Blog-Beitrag. Aktuell biete ich eine Immobilie zum Verkauf an. Ich muss mich korrigieren: ich biete eine GmbH an, welche eine Immobilie im Eigentum hat. Das ist im Grunde bereits der Unterschied zwischen share deal und asset deal.

 

Was ist der Unterschied bei Immobilientransaktionen zwischen asset deal und share deal?

 

Beim asset deal (üblicher Vorgang der Erwerb der Immobilie) wird die Immobilie direkt erworben. Beim  share deal werden die Anteile der GmbH erworben welche die Immobilie im Eigentum hat.

 

Was bedeutet der share deal nun für den Käufer?

 

Der Käufer erwirbt die Gesellschaft, somit im Grunde das Unternehmen. In unserem konkreten Fall 100% der GmbH Anteile.

Die GmbH bleibt im Grundbuch – der direkte Eigentümer ändert sich nicht. Der Eigentümer der GmbH ändert sich allerdings und wird im Firmenbuch eingetragen. Somit ist der Eigentumsübergang im Grundbuch nicht sichtbar.

Zur Übertragung der Gesellschaftsanteile benötigt es einen Notariatsakt.

Gründe einer solchen Übertragung sind verschieden. Oft sind es steuerrechtliche Gründe.

Ein Grund für den Käufer, könnte z.B. eine günstige Finanzierung mit attraktiven Konditionen sein. Diese Finanzierung könnte übernommen werden. Je länger die Finanzierung zurückliegt, wird dies bei aktuellen Zinsen, wahrscheinlich geringer ins Gewicht fallen. Ein weiteres Argument mag in diesem Zusammenhang die Ersparnis von 1,2% Pfandrechtseintragungsgebühr, bei Aufnahme von Fremdkapital sein.

 

Nicht zu vergessen sind die laufenden Kosten welche durch eine GmbH entstehen. Steuerberatungskosten, Jahresabschluss, Wienerzeitung, ggf. Geschäftsführerbezug und Miete für den Firmensitz, sollte ein Nicht-Inländer bzw. entsprechend Gleichgestellter, die GmbH erwerben und damit nicht als Geschäftsführer der GmbH berechtigt sein.

 

Vorsicht: Beim Kauf einer GmbH übernimmt man auch die Rechte und Pflichten der unternehmerischen Aktivitäten aus der Vergangenheit. Eine eingehende Untersuchung des Kaufobjektes, im konkreten, der juristischen Person der GmbH ist unbedingt notwendig. Fachleute sprechen in diesem Zusammenhang von einer Due Diligence. Die letzten Jahresabschlüsse müssen überprüft werden. Voraussetzung ist natürlich die Vorlage der vollständigen und korrekten Unterlagen. Es ist somit zu empfehlen auch das direkte Gespräch mit dem Steuerberatungsunternehmen der GmbH zu suchen.

 

Empfehlung: Sollten Sie überlegen eine oder mehrere Immobilien in Form eines share deals zu erwerben, ziehen Sie unbedingt Ihren Steuerberater hinzu. Dieser kennt Ihre Steuersituation und kann Sie umfassend über Vor- und Nachteile beraten.

 

© Gerd Reisigl

 

Haben Sie weitere Fragen, schreiben Sie mir gerne eine E-MAIL.

Sollten Ihnen andere Immobilienthemen unter den Fingernägeln brennen, lassen Sie es mich wissen. Wenn das Thema aktuell und interessant ist, greife ich es gerne auf und nehme es auf die Themenliste.

MMag. Gerd Reisigl ist Immobilientreuhänder in Innsbruck und Eigentümer der SE7EN Immobilien GmbH

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